Ekonomi Sihirbazı bilgisayarınıza çok yönlü hesap yapma yeteneği kazandırır!

 

 

         Ekonomi Sihirbazıyla Konut Kredisi Analizi ve Bir Örnek

 Ekonomi Sihirbazının değişik tablolarıyla istenilen alternatiflerde kredi analizi yapılabilir. Herkesin kredi çözümleri farklı olduğu için biz burada 2009 ağustos ayı itibariyle faiz oranları önemli ölçüde düşen konut kredisiyle ilgili bir örnek vermek istiyoruz.

  •              20 ay önce aylık % 1,47 faizle 60 ay vadeyle  50 bin Tl konut kredisi alan bir kişinin bugün %0,96 faiz 1500 Tl    masrafla (cezai faiz ,komisyon vs ) borcunu yenilemesinin kendisi için avantajlı olup olmadığını inceleyelim. 20 ay önce aldığı  kredi verilerini Kalan Anapara ve Faiz tablosuna aşağıdaki gibi yerleştirirsek
 
 
bu kişinin 20 ay önce % 1,47 ile aldığı 50 bin tl için ayda 1259,9=1260 Tl taksit ödediğini anaparanın tamamını vade sonunda emeklilik vs gibi gelecek bir gelirle ödemeyi düşünüyor olup her ay sadece faizini ödemeyi tercih etmesi halinde ise aylık ödemesinin 735 Tl olduğunu görmekteyiz. Biz burada 1260 Tl aylık taksit ödemesini ele alacağız. Tablodan kredi alan kişinin 20 ay sonunda anaparasından kalan borcunun  37898 Tl olduğu görülmektedir. 
 
 
37898 Tl kalan anapara borcuna karşı alınacak kredi için kalan 40 aylık sürede % 0,96 faizle borçlanılması halinde bu kişinin aylık ödemesinin 1145,46 Tl olduğunu görüyoruz.Bu para hareketlerinin kredi alan kişiye bir avantaj sağlayıp sağlamadığını bulmak için bu kredi alınmazsa ödenecek olan geri kalan 40 ayda aylık 1260 Tl ödemenin % 0,96 iskonto oranıyla (yeni krediyle kıyaslama yapılacağından bu oran kullanılacaktır ) bugünkü değeri  , Nakit Akışlarında Süre tablosundan
 
 
 
41687,62 Tl olarak bulunur. Bu sürede nominal olarak toplam 50400 Tl ödeme yapılmalıdır. 1500 Tl toplam masrafla eski     borcu kapatıp % 0,96 faiz ve 1145,46 tl ile  yeni kredi  alınması    durumunda ise 40 aylık bu nakit akışının bugünkü değeri aşağıdaki tabloda görüldüğü gibi 37898 Tl olarak bulunur. ( Hem yeni borçlanmanın faizi hem de iskonto oranı aynı olduğu   için yeni borçlanmanın taksit ödemelerinin bugünkü değerinin yeni alınan krediye eşit olduğuna dikkat ediniz ). Bugünkü değere indirgenmiş bu üç para hareketinin net değeri  41687,62 – (37898+1500) =41687,62 – 39398  = 2289,62 olarak bulunur. Bugünkü değerle bu kadar fark kişi için iyi bir avantaj sağlamaktadır.( İlk kredinin 100 000 Tl olması halinde bu avantaj 2*2289,62=4579,24 Tl olacaktı.)
 

Şimdi bu kredinin aynı şartlarda 20 ay önce değil de 44 ay önce alındığını düşünerek avantajlı olup olmadığının hesabını yapalım . Aşağıdaki tablolardan da görülebileceği gibi 44 ay sonunda kalan anapara 17847,11 Tl , ilk alınan kredinin faiz oranıyla geri kalan 16 ay için yapılacak toplam 20158,40 tl nin bugünkü değeri 18604,06 tl ve buradan 18604,06-17847,11 = 757 tl gibi olumlu bir fark  bulunur. Bu kadar eski bir kredinin alımı tarihinde mevzuatımıza cezai faiz girmediği için yeni masraflar 757 tl civarında olabilir ve kişiye avantaj sağlayabilir, bundan sonraki taksit ödemelerini hafifletebilir. Bu örnekte ; kredi alan bir kişi  kalan anaparayı (17847,11 Tl yi ) ileri bir tarihdeki emeklilik ikramiyesi veya başka bir toplu parayla ödeyecekse artık 1259,9 tl yerine sadece 171,33 Tl aylık taksit ödeyerek bütçesini ferahlatabilir. Bu borcu yeniden 60 aya yaymak zorundaysa ayda 392,68 tl , 40 aya yayarsa 539,43 tl ödeyerek 1259,9 gibi büyük bir aylık ödemeden kendisini kurtarmış olabilir.

 

 

 

Ekonomi Sihirbazıyla  kredi yenilemenin avantajlı olup olmadığını nasıl hesaplarız ?
 
            
                        IKalan Anapara Taksit Tablosuna mevcut kredinize sözleşme yaptığınız zamanki Nakit Miktarını , Vadeyi , bankanın size uyguladığı Faiz Oranını ( masrafın da hesaplandığı size yansıyan faiz oranı değil ! ) ve bugüne kadar kaç ay ödeme yaptığınızı , yazarak Kalan Anapara borcunuzu bulunuz.
 II.         ‘Nakit akışlarında süre’ tablosuna geçiniz :
 
              a.Bugüne kadar ödemekte olduğunuz konut kredisi taksit miktarını ‘’gelecekteki para ‘’ bölümüne,
              b.Yeni alınması düşünülen kredinin faiz oranını ‘’dönemsel iskonto oranı,faiz veya enflasyon’’   bölümüne              yazınız.
              c.Kalan vade kadar (örneğimizde 40 ay) ‘’AKTAR’’ düğmesine tıklayınız ve ‘’Bugünkü Değerler Toplamı’’nı bulunuz.
 III.        Kalan anaparayla (örneğimizde 37898) yeni kredi için yapılan komisyon,cezai faiz,ekspertiz ücreti vs. gibi yapılan bütün   masrafları toplayınız.
 IV.       II’de bulduğunuz Bugünkü Değerlerler toplamından III ’te bulduğunuz (Kalan Anapara+Bütün Masraflar) değerini çıkarınız. Bulduğunuz değer bu yeni kredi işleminin sizin için ne kadar avantajlı olup olmadığını gösterecektir.
                     Formül haline getirirsek:
 A-(B+C) = D yazabiliriz. Bu formül sonucu ortaya  çıkan D değeri sizin için bir anlam taşıyorsa mevcut kredinin (örneğimizde konut kredisinin )kapatılıp yeni kredi alınması avantajlı demektir . 
    [ A değeri, nakit akışlarında süre tablosuna ; kalan taksit sayısı kadar aylık ödemenin yerleştirilip yeni alınacak kredinin faizini  dönemsel iskonto oranı,faiz veya enflasyon bölümüne yerleştirip ‘’AKTAR’’ düğmesine kalan vade kadar tıklayarak elde edilir
      B değeri, kalan anapara taksit tablosuna bugüne kadar devam etmiş olan konut kredisinin ilk alındığındaki miktarı, toplam ödeme dönemi ve dönem faiz oranı yazıldıktan ve bugüne kadar kaç ay ödeme yaptığınızı seçtikten sonra ....ay sonunda kalan anapara satırında görülen sayıdır.
      C değeri ise yeni kredi için yapılan masraflar toplamıdır.(Komisyon , cezai faiz, ekspertiz ücreti vs. gibi )]
 
  Örneğimize uygularsak ;
  A ,   3.tablodaki (Nakit Akışlarında Süre) 41687 değeridir ,
  B ,   1.tablodaki (kalan Anapara Taksit) 37898,18 yazan değerdir,
  C,    yeni kredi için yapılan tüm masraflardır.(Örneğimizde 1500 Tl dir .)
  D , avantaj veya dezavantaj miktarıdır. ( Örneğimizde 2289,62 Tl lik bir avantaj )
 
  Özetlersek :
          -    Mevcut kredinizden kalan anapara borcunu bulunuz   ( 1 ) ,
 
          -    Bu borcun kalan taksidinin kalan vadeye göre bugünkü değerini  (mevcut kredinizin kalan taksidinin yeni alınacak kredi oranıyla bugüne indirgenmiş değeri) bulunuz ( 2 ) , 
 
A        -    1  den 2  yi çıkarınız. Yeni kredi için yapılan bütün masraflar 1 - 2  farkından küçükse bugünkü değerle o kadar avantajlısınız demektir.